Immobilien und Steuern

Allgemeines

Wenn Sie mit Immobilien Gewinn machen, müssen Sie diesen grundsätzlich als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Bei einem Verlust können Sie diesen absetzen und z.B. mit Lohneinkünften verrechnen. Der Gewinn bzw. Verlust errechnet sich aus der Differenz aus Einnahmen und Ausgaben bzw. Abschreibungen:

 

Steuerpflichtiges Einkommen=Warmmiete-Hausgeld+Veränderung_Instandhaltungsrücklage- Instandhaltung-Zinsen-Abschreibung

 

Zu beachten sind hierbei folgende Punkte:

  • Der Tilgungsanteil des Darlehens ist steuerlich keine Ausgabe
  • Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage sind steuerlich ebenfalls keine Ausgaben, diese werden erst zu Ausgaben, wenn eine Instandhaltung tatsächlich bezahlt wird
  • Einnahmen und Ausgabe werden immer in dem Jahr angesetzt, in dem die Zahlung erfolgt. Eine Nebenkostennachzahlung für 2016 in 2017 wird daher in 2017 versteuert

Instandhaltungen und Modernisierungen

Ausgaben für Instandhaltungen können Sie bei vermieteten Immobilien in der Regel steuerlich als Verlust ansetzen. Es gibt hierzu aber wichtige Ausnahmen:

  • Wenn Sie in den ersten 3 Jahren nach Erwerb mehr als 15% vom Anschaffungspreis des Gebäudes (Vorsicht: nur des Gebäudes ohne Grundstück, siehe hier zur Aufteilung auf Gebäude und Grundstück) für Instandhaltungen (ohne Mehrwertsteuer) aufwenden, handelt es sich um anschaffungsnahe Kosten, welche Sie nur über 50 Jahre abschreiben können.
  • Wenn eine Steigerung des Wohnstandards erfolgt, bei der die Kernbereiche der Ausstattung der Wohnung wesentlich verbessert werden, führt dies nach § 255 Abs. 2 HGB zu Herstellungskosten, die ebenfalls über 50 Jahre abgeschrieben werden. Das ist der Fall, wenn bei mindestens drei der Bereiche Heizung, Sanitär- und Elektroinstallation sowie Fenster der Nutzungswert durch die Baumaßnahmen deutlich gesteigert wird.

Da diese beiden beschriebenen Fallstricke unbedingt vermeiden werden sollten, lohnt es sich, ggf. genau Ihren Einzelfall durch einen Steuerberater prüfen zu lassen.

Steuern sparen mit Immobilien

Für viele Steuerpflichtige ist das Sparen von Steuern fast schon ein Hobby. Auch Immobilienkäufer geben immer wieder das Sparen von Steuern als Grund für den Immobilienkauf an. Betrachtet man die obige Formel, heißt das aber, dass man einen Verlust machen will, was ja grundsätzlich nicht das Ziel sein sollte. Sinnvolles Steuern sparen mit Immobilien ist nur möglich, wenn man entweder hohe Abschreibungen oder hohe Instandhaltungskosten geltend machen kann. Dies ist hauptsächlich bei Modernisierungen oder der Sanierung von denkmalgeschützten Objekten möglich.

 

Disagio zum Steuern Sparen

Ein Disagio bei der Baufinanzierung bedeutet, dass Sie sozusagen Zinsen mit einem Einmalbetrag bei der Darlehensaufnahme vorauszahlen und damit während der Laufzeit weniger Zinsen zahlen. Das Disagio kann man direkt steuerlich absetzen. Damit kann es in folgende Fällen sinnvoll sein:

  • Sie haben im Jahr des Kaufs der Immobilie einen sehr hohen persönlich Steuersatz und in den folgenden Jahren einen niedrigeren Steuersatz, da Sie zum Beispiel in Rente gehen oder Privatier werden.

In der Vergangenheit wurden von den Finanzämtern maximal 5% Disagio anerkannt. Der Bundesfinanzhof hat aber entschieden, dass auch höhere Disagios anerkannt werden können, vgl. Az. IX R 38/14.

 

Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar und ersetzt keinesfalls die individuelle Beratung durch einen Steuerberater.