Rechner Immobilienwert (Ertragswertverfahren)

Mit dem hier integrierten online Rechner können Sie den Wert einer Immobilie mit dem Ertragswertverfahren bestimmen. Eine Einführung zur Wertermittlung finden Sie hier.

Rechner Ertragswertverfahren

JavaScript:Beispiel 5

Fläche Boden

m2

Miteigentumsanteil

%

Bodenrichtwert

Liegenschaftszins

%

Soll-Kaltmiete/Monat

Bewirtschaftungs-
kosten/Jahr

Mietausfallrisiko

%

Baujahr

‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾

Modernisierungen

Dacherneuerung inkl.
Wärmedämmung (0-4P)

Modernisierung Fenster
Außentüren (0-2P)

Modernisierung
Leitungen (0-2P)

Modernisierung
Heizungsanlage (0-2P)

Modernisierung
Außenwände (0-2P)

Modernisierung
Bäder (0-2P)

Modernisierung
Innenausbau
Decken, Böden... (0-2P)

Verbesserung
Grundriss (0-2P)

Punkte

‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾

Ausgabe
Wertermittlung

anteiliger Wert Boden

Ertrag/Jahr

Restnutzungsdauer Jahre

Kapitalisierungs-
faktor

Ertragswert

Erläuterungen zur Wertermittlung mit dem Ertragswertverfahren

Im Folgenden werden die wichtigsten Einträge und Parameter erklärt:

 

Fläche Boden und Miteigentumsanteil

Anhand eines Grundbuchauszugs können Sie den Miteigentumsanteil und die Fläche des Bodens ablesen (bitte in qm in die Tabelle eintragen). Wenn es sich nicht um eine Eigentumswohnung sondern um ein ganzes Haus handelt, tragen Sie einfach als Miteigentumsanteil 100% ein.

 

Bodenrichtwert

Den Bodenrichtwert können Sie beim jeweiligen Gutachterausschuss kostenpflichtig erfragen. Teilweise gibt es auch kostenlose Angebote. So können Sie beispielsweise in NRW unter www.boris.nrw.de die Bodenrichtwerte kostenlos ermitteln. Ansonsten reicht es für eine erste Abschätzung üblicherweise aus, den Makler zu fragen oder aber aus den Wertgutachten für Zwangsversteigerungen einen Wert aus ähnlicher Lage verwenden. Informationen zu Zwangsversteigerungen finden Sie hier.

 

Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins ist der Zins, mit dem bebaute Grundstücke verzinst werden. Der Wert hat einen sehr großen Einfluss auf den Wert der Immobilie. (Hohe Zinssätze führen zu kleinen Werten und umgekehrt). Wir empfehlen aktuell Werte zwischen 2% und 3,5%. In Städten mit sehr hohen Preisen wie München sind eher 2% anzusetzen. In weniger nachgefragten Regionen müssen höhere Liegenschaftszinsen angesetzt werden. Auch hier kann man sich an Gutachten für Zwangsversteigerungen orientieren.

 

Soll-Kaltmiete pro Monat

Tragen Sie hier die Kaltmiete der Wohnung ein. Beim Ertragswertverfahren verwenden Sie grundsätzlich die am Markt erzielbare Miete. Sie können aber natürlich auch die aktuelle Kaltmiete ansetzen und damit den Wert mit dem aktuellen Mietverhältnis abschätzen. 

 

Bewirtschaftungskosten

Hier müssen die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten angesetzt werden. Sie können hier die nichtumlagefähigen Nebenkosten ansetzen und diese ggf. um die Instandhaltungskosten des Sondereigentums erweitern.

 

Mietausfallkosten

Hier werden üblicherweise 2% für vorübergehenden Leerstand z.B. bei Mieterwechseln angesetzt.

 

Modernisierungen

Hier können Sie jeweils Punkte vergeben, wobei 0 Punkte für keine Modernisierung steht und die volle Punktzahl für eine komplette Modernisierung.

 

Ergebnisse

anteiliger Wert Boden: errechnet sich aus der Bodenfläche, dem Miteigentumsanteil und dem Wert des Bodens

 

Ertrag pro Jahr: Sozusagen der Reingewinn der Wohnung, also Einnahmen minus Ausgaben

 

Restnutzungsdauer: wird anhand der durchgeführten Modernisierungen und dem Baujahr errechnet

 

Kapitalisierungsfaktor: Mit diesem Faktor wird der Barwert aus Ihren Erträgen über die Restnutzungsdauer berechnet. Dieser Wert sagt nichts aus, ist aber für die Nachvollziehbarkeit ausgegeben.

 

Ertragswert: der Wert Ihrer Immobilie:-)

 

Anmerkung: Es handelt sich um das vollständige Rechenverfahren, dennoch können Gutachter auf andere Werte kommen, da diese teilweise objektspezifische Anpassungen vornehmen!

 

Tipp: Nutzen Sie ebenfalls unseren kostenlosen Renditerechner

 

 

Kommentar schreiben

Kommentare: 1
  • #1

    Peter (Samstag, 28 April 2018 21:11)

    Sehr hilfreicher Rechner.
    Ergebnis deckt sich in Etwa mit Vergleichbaren Objekten.
    SUPER!