Rendite berechnen

Rendite einer Anlageimmobilie richtig berechnen
Immobilienrendite richtig berechnen

Mit dem folgenden online Renditerechner können Sie die die Rendite und viele weitere Kenngrößen einer vermieteten Immobilie berechnen. Erklärungen zu den Inhalten finden Sie um Text unterhalb:

Online Renditerechner Immobilien / Eigentumswohnungen

JavaScript:Beispiel 5

Anschaffungskosten

Kaufpreis

Grunderwerbssteuer

%

Notarkosten

%

Maklercourtage

%

Kaufnebenkosten

%
‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾

Einnahmen/Ausgaben

Kaltmiete/Monat

nicht umlagefähige
Nebenkosten/Jahr

‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾

Darlehen

Darlehenssumme

Eigenkapital

Finanzierungsanteil

%

Zinssatz

%

Anfangstilgung

%

Laufzeit in Jahren

monatliche Rate

Restschuld

‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾

Steuer

Grenzsteuersatz

%

Gebäudeanteil

%

Baujahr

Abschreibungssatz

%
‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾

Renditerechnung

Annahme jährliche
Wertsteigerung

%

‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾

Ausgabe

Abschreibungen/Jahr

steuerl. Gewinn 1. Jahr

Steuern 1. Jahr

mtl. Cashflow v.Steuern

mtl.Cashflow n.Steuern

"Maklerformel"

Nettomietrendite

%

Eigenkapitalrendite

%

Ø Eigenkapitalrendite
über Laufzeit

%
‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾

Annahme Miete deckt
genau die Kosten

Anfangstilgung*

%

Restschuld*

Tilgungsdauer in Jahre*

Erläuterungen zum Immobilien Renditerechner

Im Folgenden wird beschrieben, welche Werte eingetragen werden müssen und wie die Ergebnisse zu interpretieren sind: 

  • Anschaffungskosten: Geben Sie hier den Kaufpreis sowie die Nebenkosten an. Sie können die Werte für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer ändern. Die Grundsteuer unterscheidet sich ja nach Bundesland, s. beispielsweise hier
  • Einnahmen und Ausgaben: Neben der Kaltmiete müssen Sie hier die nichtumlagefähigen Nebenkosten eintragen. Diese können Sie üblicherweise direkt aus der letzten Jahresabrechnung ablesen. Sollten Ihnen diese noch nicht vorliegen, können Sie diese auch folgendermaßen abschätzen = Hausgeld - Nebenkostenvorauszahlung des Mieters
  • Darlehen: Hier müssen Sie nur Darlehenssumme, Zinssatz eintragen und ggf. den Tilgungssatz ändern. Weitere Informationen zu Darlehen finden Sie hier.
  • Steuer: Hier benötigen Sie Ihren Grenzsteuersatz, also den Steuersatz, mit dem ein zusätzlicher € versteuert wird. Mit einem  Rechner des Finanzministeriums können Sie diesen berechnen. Voreingestellt ist der Spitzensteuersatz. Wie der Gebäudeanteil berechnet wird, ist hier beschrieben. Die eingetragenen 70% stellen nur eine grobe Näherung dar.
  • Anhand des Gebäudebaujahres wird der Abschreibungssatz ermittelt.
  • Ergebnisse:
    • Abschreibungen/Jahr: Hier ist der Verlust, der aus der Gebäudeabschreibung entsteht, angegeben
    • steuerlicher Gewinn ersten Jahr: Dies ist der Gewinn (bzw. negativ der Verlust), der sich aus Miete, Zinsen, Abschreibungen und Nebenkosten ergibt. Da die Zinslast sinkt, steigt dieser in den Folgejahren an
    • Steuern 1. Jahr: Dies sind die Steuern (bzw. negativ die Erstattung), die Sie im ersten Jahr bekommen
    • monatlicher Cashflow vor und nach Steuern: Hier sehen Sie, ob jeden Monat etwas übrigbleibt oder ob Sie jeden Monat Kapital "zuschießen" müssen, was zumindest mal keine "Spaß" macht
    • Maklerformel: Dies ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete und stellt einen Daumenwert zur Bewertung dar. Werte unter 20 findet man kaum noch, 25 ist üblicherweise schon ganz ok, und über 30 ist außer in München zu hoch 
    • Nettomietrendite: Dies ist die Rendite der Wohnung nach Abzug aller Kosten (ohne Zinsen und Tilgung) unter Einbeziehung der Kaufnebenkosten. Wichtig ist, dass dieser Wert deutlich größer als der Zins Ihres Darlehens ist, da Sie nur dann einen positiven Effekt durch die Hebelwirkung des Darlehens erzielen (Leverage Effekt)
    • Eigenkapitalrendite: Dies ist der Gewinn, denn Ihre Wohnung pro Jahr macht (Einnahmen abzüglich nichtumlagefähige Nebenkosten, Steuern und Zinsen) bezogen auf das eingesetzte Kapital. Daher wird diese Rendite umso höher, je mehr Fremdkapital Sie einsetzen
    • Durchschnittliche Eigenkapitalrendite über Laufzeit: Hier wird die Rendite berechnet, wenn Sie Ihre Wohnung nach Ende der Zinsbindung verkaufen. Dafür müssen Sie eine Annahme für die jährliche Wertsteigerung angegeben. Überprüfen Sie dabei auch, wie sich eine leichte Wertminderung auf Ihre Rendite auswirkt.
  • Annahme Miete deckt alle Kosten*: An dieser Stelle wird errechnet, welche Anfangstilgung Sie vereinbaren müssen, damit im 1. Jahr im Monat weder ein Verlust noch ein Überschuss nach Steuern auftritt. Die angegebene Restschuld (für die eingestellte Laufzeit) wird unter der gleichen Prämisse errechnet. Die Tilgungsdauer sagt Ihnen, nach wie vielen Jahren Sie die Immobilie bei gleichem Zins abbezahlt haben, wenn Sie den kompletten Überschuss für die Tilgung verwenden.

Tipp: Nutzen Sie ebenfalls unseren Rechner zur Wertermittlung mit dem Ertragswertverfahren

 

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